Ampliación de hipoteca: ¿Cuándo es posible y recomendable?

octubre 16, 2025

La ampliación de la hipoteca puede suponer un alivio si hay que hacer muchos números para llegar a fin de mes, al permitir reducir sustancialmente la cuota que se paga por el préstamo hipotecario de la vivienda.

Sin embargo, vamos a explicar que tienen sus contrapartidas a considerar, en forma de prolongación de la deuda en el tiempo, con todo lo que eso conlleva. Y también, la operación de ampliación de hipoteca acarrea una serie de gastos inmediatos que hay que afrontar.

Además, veremos la necesidad de cumplir una serie de requisitos para obtenerla, existiendo aquí bastante poder de decisión de la entidad bancaria. Mientras que la opción de llevarse la hipoteca a otro banco solo suele estar abierta, precisamente, a perfiles a los que su entidad ya está dispuesta a concedérsela.

Pero incluso, en los casos en que es posible lograrla, no tiene por qué ser siempre la mejor solución, especialmente si hablamos de desajustes puntuales en el presupuesto o la irrupción de un gasto urgente, pues para estas situaciones pueden haber opciones mejores como los préstamos rápidos.

¡Lo explicamos todo en detalle para que no te quede ninguna duda!

¿Qué es la ampliación de hipoteca?

La ampliación de hipoteca es una modificación de las condiciones de un préstamo hipotecario existente. Es lo que legalmente se conoce como novación hipotecaria, y puede consistir en aumentar el capital principal (el importe que presta el banco), o en extender el periodo de amortización, es decir prolongar en el tiempo el plazo de devolución.

• La ampliación de plazo permite obtener una cuota mensual más baja, al distribuir la deuda pendiente en un periodo más largo, algo que supone un alivio para las finanzas de los hogares en lo que el pago de la hipoteca se come buena parte de los ingresos. Si bien conviene tener claro que al margen de prolongar la deuda en el tiempo, al final se pagará más por la aplicación de intereses durante un mayor periodo. Además, la operación de ampliación también implica una serie de gastos inmediatos, como detallaremos un poco más adelante.
• La ampliación de capital posibilita conseguir un importe adicional de dinero, manteniendo el plazo de amortización, o aumentando ambos simultáneamente, para que la cuota resultante sea asumible. Esta es la opción recurrente cuando se quiere hacer un gran desembolso asociado a la vivienda hipotecada: el mejor ejemplo, una reforma.
• También se podría solicitar la ampliación de hipoteca para comprar otra casa, aprovechando los menores gastos de la novación con respecto a lo que supondría cancelar la hipoteca vigente y solicitar una nueva que incluya ambas propiedades. Aunque esta operación dependerá siempre de la aprobación bancaria.

Existiría otro tipo de modificación hipotecaria en procesos de reunificación de deudas, cuando una persona tiene diversos préstamos que le cuesta afrontar, y se unifican en uno solo, que tendrá siempre un formato hipotecario si había una hipoteca de por medio.

No obstante, en vez de ampliar la hipoteca para reunificar deudas, lo más común es que la reunificación se realice en un nuevo préstamo hipotecario, cancelando los anteriores, incluso en los casos en los que todos los préstamos están suscritos con la misma entidad.

Límites en la ampliación de hipoteca

Los límites alcanzables tanto en las ampliaciones de capitales como de plazo de amortización pueden variar según la política de cada entidad y, sobre todo, de la situación que se dé en cada caso, entrando aquí en liza:

• El valor de la vivienda
• Los ingresos del solicitante
• El historial crediticio
• La posible existencia de otras deudas

¿Quién paga los gastos de ampliación de hipoteca?

Por la ampliación de la hipoteca, los bancos suelen cobrar a sus clientes una comisión, que normalmente suele estar ya contemplada en el contrato inicial del préstamo hipotecario.

Para la ampliación del vencimiento opera un límite legal en esta comisión, pues no podría superar el 0,1% del capital pendiente de amortizar. Por ejemplo, si restaran 100.000 euros por devolver, la comisión máxima aplicable sería de 100 euros. Una cantidad asumible, aunque no supondría el único gasto, ya que la ampliación de hipoteca también puede conllevar la solicitud de una nueva tasación por parte del banco, cuyo coste oscila entre los 250 y los 500 euros a pagar por el cliente. 

El resto de gastos, como los de notaría, Registro de la Propiedad, el impuesto de actos jurídicos documentados (IAJD) o la gestoría corren a cargo del banco, tal y como establece la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Una legislación que modificó la práctica previa de compartir estos gastos entre banco y cliente.

Pero por más que podamos tener clara la distribución de gastos, solo se podría dar un coste estimativo de la operación, considerando además la ausencia de herramientas específicas de las entidades que permitan calcular la ampliación de hipoteca con un simulador online.

Así, no existe un simulador de ampliación hipoteca de la Caixa o del Santander como tal, estando disponibles tan solo los recursos que ofrecen para el cálculo de la cuota mensual para la solicitud inicial de un préstamo hipotecario.

Con todo, estos simuladores nunca recogen gastos externos como puedan ser los de tasación en este caso, puesto que no dependen de las entidades y encima son variables, como hemos visto.

Requisitos y condiciones para la ampliación de la hipoteca

Al solicitar una ampliación de hipoteca, el banco analiza la viabilidad económica del cambio antes de dar su aprobación. Para ello evalúa una serie de factores relacionados con la solvencia del cliente y el riesgo que asume la entidad.

Condiciones que suele valorar el banco

• Historial de pagos positivo, sin retrasos ni impagos en la hipoteca vigente, y eventualmente en otros productos financieros.
• Nivel de endeudamiento razonable, de modo que las cargas financieras no superen la capacidad de pago del solicitante. Esto aplica sobre todo para las ampliaciones de capital, porque precisamente la extensión de los plazos de amortización supone una solución que se busca en situaciones de sobreendeudamiento.
• Estabilidad laboral y fuentes de ingresos recurrentes, que acrediten capacidad financiera consolidada para asumir las condiciones de pago que se van a pactar.
• Motivo justificado para la ampliación, como puede ser una reforma, la compra de una segunda vivienda o la necesidad de liquidez en el caso de las extensiones de plazo.

Como ocurre en otros formatos crediticios, si la entidad considera que el perfil financiero presenta cierto riesgo puede requerir garantías adicionales en forma de aval.

Documentación necesaria para tramitar la ampliación de hipoteca

Los documentos que siempre se piden son:

• Escritura de la vivienda hipotecada, que demuestra la titularidad del inmueble.
• Justificantes de ingresos, como nóminas recientes o declaración de la renta.
• Recibos de la hipoteca vigente, para verificar que los pagos están al día, pese a que ya sea una información de la que disponga el banco, al resultar necesario por motivos burocráticos.

Una vez revisada la documentación y confirmada la solvencia, el banco debe formalizar la ampliación mediante escritura pública e inscribirla en el Registro de la Propiedad, como ocurre en cualquier novación hipotecaria.

A partir de ese momento, la cuota mensual se recalcula conforme a las nuevas condiciones pactadas. O bien, se concede la ampliación de capital, según cuál haya sido el motivo de la novación hipotecaria.

Cabe destacar que por más que haya una serie de requisitos legales invariables en estas operaciones, cada entidad puede fijar su propia política con respecto a ellas. De manera que una ampliación de hipoteca con CaixaBank puede tener condiciones distintas a cumplir que otra con el Santander, el BBVA o cualquier otra entidad. Si bien, todos los criterios que hemos señalado suelen tenerse en cuenta con mínimas variaciones.

¿Es una buena idea ampliar el plazo de tu hipoteca?

Ampliar la hipoteca para extender los plazos de devolución implica mantener la deuda durante más tiempo,y además acabar pagando una cantidad mayor por ella, ya que los tipos de interés aplicados se acumulan a lo largo de un periodo más prolongado.

Lo que conlleva la ampliación en ‘hipoteca’ de tus finanzas a largo plazo y aumento del coste final del préstamo, solo puede merecer la pena en caso de que se obtenga una cuota mucho más asumible, y se aproveche también la novación o modificación hipotecaria para cambiar la hipoteca de variable a fija, con el objetivo de tener pagos uniformes, en vez de cambiantes según las oscilaciones del Euribor o el índice referenciado.

De hecho, esta puede ser una vía interesante por sí misma para reducir y estabilizar la cuota paraquienes tengan hipotecas variables. También, podría aprovecharse para ajustar el diferencial, es decir, el porcentaje adicional que el banco suma al índice de referencia (como el Euríbor) para calcular el tipo de interés total. Si ese margen es alto, negociar su reducción puede traducirse en un ahorro considerable a largo plazo.

Son fórmulas que implican novación hipotecaria y, por tanto, gastos, pero que evitan prolongar una deuda en el tiempo, encareciéndola además.

Aunque, en último término, es cuestión de valorar si esa cuota reducida que obtendrías con la ampliación del plazo merece la pena por el alivio financiero que traería mes a mes. O si apretándose un poco el cinturón la actual hipoteca es afrontable, y se quiere evitar arrastrar una deuda hasta la jubilación.

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Preguntas frecuentes sobre ampliación de hipoteca

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