Cómo comprar piso entre particulares sin hipoteca paso a paso
diciembre 5, 2025
Comprar piso entre particulares sin hipoteca es una opción cada vez más valorada por quienes desean evitar bancos y ahorrar en costes financieros. Este método de compraventa directa entre personas permite un mayor control, negociación personalizada y, en muchos casos, menos trámites. Sin embargo, también implica asumir algunas responsabilidades legales y económicas importantes.
En esta guía completa te explicamos cómo comprar una vivienda entre particulares sin hipoteca, los pasos a seguir, los gastos asociados y qué límites legales debes tener en cuenta. Además, abordamos opciones como comprar una casa a plazos entre particulares, resolvemos dudas frecuentes y enlazamos a recursos clave como él modelo contrato compraventa vivienda entre particulares.
Pasos clave para comprar una casa a un particular sin intermediarios
Comprar un piso directamente a otro particular puede parecer más sencillo, pero requiere seguir ciertos pasos con cuidado para asegurar que la operación sea legal, segura y sin complicaciones futuras. A diferencia de comprar con una inmobiliaria o banco, aquí el comprador asume una mayor responsabilidad en cuanto a la verificación de documentos, negociación y cumplimiento de los requisitos legales.
Además, aunque se trate de una compraventa entre particulares sin hipoteca, es fundamental dejar constancia de todo por escrito y formalizar correctamente el proceso.
Aquí te explicamos los pasos más importantes para lograrlo con éxito:
1. Revisión del inmueble
Este paso inicial es clave. Antes de firmar cualquier compromiso, asegúrate de examinar cuidadosamente tanto el estado físico como la situación legal de la vivienda.
Verifica:
- Que no existen cargas, embargos o hipotecas aún activas (puedes comprobarlo en la nota simple del Registro de la Propiedad).
- Que el vendedor es el propietario legítimo.
- Que la vivienda no tiene deudas de IBI, comunidad o suministros.
También se recomienda hacer una visita técnica o arquitectónica si hay dudas sobre la estructura, instalaciones o conservación.
Este paso es fundamental tanto si vas a pagar al contado como si optas por comprar vivienda a plazos sin hipoteca.
2. El Contrato de Arras
Una vez confirmada la situación del inmueble y acordado el precio, se firma un contrato de arras. Este documento privado establece el compromiso de compraventa entre las partes.
Contiene:
- Identificación de comprador y vendedor.
- Descripción de la vivienda.
- Precio total acordado.
- Cantidad entregada en concepto de señal (arras).
- Fecha límite para la firma de la escritura pública.
Este contrato puede ser de arras penitenciales, confirmatorias o penales, según el nivel de compromiso. Es recomendable que sea redactado por un profesional o basado en un modelo fiable de contrato de compraventa entre particulares.
En el caso de comprar una casa a plazos entre particulares, este contrato también puede incluir el calendario de pagos acordado y las garantías para ambas partes. Aquí puedes consultar cómo tributa un préstamo entre particulares.
3. La Escritura Pública ante Notario
- El último paso es elevar el acuerdo a escritura pública ante notario. Es obligatorio para registrar la vivienda a tu nombre en el Registro de la Propiedad.
- En esta fase:
- Se abonan los impuestos correspondientes (ITP o IVA).
- Se firman las escrituras ante notario.
- Se realiza el pago total o, si se pactó, se formaliza la compraventa con precio aplazado.
El notario comprobará la identidad de las partes, el estado registral del inmueble y que no existan limitaciones para la transmisión. Aunque no haya hipoteca, comprar casa sin hipoteca conlleva gastos notariales y registrales que deberás asumir. Consulta aquí cuánto cobra un notario por una firma.
¿Se puede comprar una casa a plazos entre particulares?
Sí, es totalmente posible comprar una casa a plazos entre particulares, sin necesidad de recurrir a bancos o hipotecas tradicionales. Este tipo de operación se conoce como compraventa con precio aplazado y es una opción legal, siempre que se formalice correctamente mediante un contrato entre ambas partes.
Esta alternativa es especialmente útil cuando el comprador no tiene acceso a financiación bancaria o prefiere evitarla, y el vendedor está dispuesto a aceptar pagos fraccionados en el tiempo. Aunque no se trata de una hipoteca, sí implica un acuerdo económico serio y debe quedar documentado con todas las garantías.
Cada vez más personas optan por esta vía para comprar vivienda a plazos sin hipoteca, ya sea por falta de financiación, condiciones bancarias poco atractivas o por confianza mutua entre las partes implicadas (como puede ocurrir entre familiares o conocidos).
En los siguientes apartados explicamos cómo funciona este tipo de compraventa, sus riesgos, garantías y cómo protegerse legalmente en el proceso.
Cómo funciona la compraventa con precio aplazado
En este tipo de acuerdos:
- Se pacta un primer pago (entrada).
- El resto se abona en cuotas periódicas.
- Todo debe quedar reflejado en el contrato.
- Puede incluir cláusulas de garantía como condición resolutoria.
Esto permite a compradores sin hipoteca acceder a una vivienda mediante pagos mensuales, lo que se conoce como comprar vivienda a plazos sin hipoteca.
Riesgos y Garantías
Aunque no interviene un banco, es vital establecer garantías para ambas partes:
- Garantías para el vendedor: condición resolutoria en caso de impago.
- Garantías para el comprador: que la vivienda no tenga cargas ocultas.
Se recomienda el asesoramiento legal para redactar un modelo contrato compraventa vivienda entre particulares sólido y equilibrado.
Gastos e impuestos: ¿cuánto cuesta escriturar una casa sin hipoteca?
Aunque al comprar casa sin hipoteca te ahorras los costes asociados a la financiación bancaria (como la tasación, comisiones de apertura o seguros obligatorios), sí deberás asumir otros gastos importantes relacionados con la escritura pública y la transmisión de la propiedad.
Estos gastos son los mismos que en una compraventa habitual, con la diferencia de que no interviene el banco. A continuación, te detallamos los principales:
Impuestos obligatorios: ITP vs IVA
Los impuestos son el coste más significativo a la hora de escriturar una vivienda. El tipo impositivo dependerá de si compras una vivienda nueva o de segunda mano:
- Vivienda de segunda mano: deberás pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que suele oscilar entre el 6% y el 10% del precio de compraventa. La cantidad exacta depende de la comunidad autónoma donde se encuentre el inmueble.
- Vivienda nueva (directamente de promotor o constructora): aquí se paga el IVA, que es del 10%, y además el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que puede variar entre 0,5% y 1,5% según la región.
Ejemplo práctico:
Si compras una casa de segunda mano de 100.000€, y el ITP en tu comunidad es del 8%, pagarás 8.000€ solo en impuestos.
¿Cuánto dinero necesito para comprar una casa de 100.000 euros?
Los gastos totales aproximados para una vivienda de 100.000 € sin hipoteca son:
- Impuestos (ITP 8%): 8.000 €
- Notaría: 600 € – 900 €
- Registro de la Propiedad: 400 € – 500 €
- Gestoría (opcional): 300 € – 400 €
Total estimado: entre 9.300 € y 9.800 €.
Consulta este artículo para saber cuánto cobra un notario por una firma.
Límites legales del dinero en efectivo
En una compraventa entre particulares, especialmente si se realiza sin hipoteca o al contado, es común preguntarse si se puede pagar todo en efectivo. Sin embargo, la legislación española impone límites estrictos al uso de dinero en efectivo en operaciones económicas para combatir el fraude fiscal y el blanqueo de capitales.
¿Cuánto dinero se puede pagar en efectivo en la compra de una casa?
Según la normativa vigente en España:
- El límite legal para pagos en efectivo es de 1.000 € cuando una de las partes actúa como empresario o profesional.
- Entre particulares, el límite asciende a 2.500 €.
Cualquier pago superior debe realizarse mediante transferencia bancaria, cheque nominativo u otro medio que deje rastro. Superar estos límites puede conllevar multas del 25% del importe pagado.
Preguntas frecuentes
Los principales requisitos para comprar un piso entre particulares son:
– Tener capacidad legal para contratar.
– DNI/NIE vigente.
– Acuerdo entre ambas partes sobre el precio.
– Firma de contrato de arras (opcional).
– Formalización de escritura pública.
– Pago de impuestos correspondientes.
Si estás considerando los pasos para comprar una casa a un particular con hipoteca aún vigente, deberás asegurarte de que el vendedor la cancele o acuerde la subrogación si es posible.
Sí, comprar casa al contado es seguro siempre que se realicen los trámites de forma correcta y con asesoría profesional. Se evitan intereses bancarios y se acorta el proceso, pero es imprescindible:
– Verificar la propiedad del inmueble.
– Firmar contrato ante notario.
– Justificar el origen de los fondos si el importe es elevado.
Además, evita pagos en efectivo fuera de los límites legales para prevenir sanciones.
Si el vendedor tiene una hipoteca activa, hay tres escenarios posibles:
1. Cancelación previa: El vendedor liquida la hipoteca antes de la venta.
2. Cancelación simultánea: Se realiza con la firma de la compraventa, y se paga al banco directamente.
3. Subrogación: El comprador asume la hipoteca existente (menos frecuente entre particulares).
Siempre conviene revisar la nota simple y pactar las condiciones claras en el contrato.
Comprar una casa entre particulares sin hipoteca es una vía cada vez más habitual y viable, especialmente cuando se dispone del capital necesario o cuando se acuerdan pagos aplazados. Lo importante es seguir los pasos adecuados, garantizar la legalidad del proceso y entender los gastos e impuestos por comprar casa sin hipoteca.
También puedes considerar si te conviene más una hipoteca o préstamo personal. Te recomendamos leer este artículo: hipoteca o préstamo personal: ¿qué me conviene?
Ya sea que elijas pagar al contado o comprar una casa a plazos entre particulares, recuerda que la clave está en la transparencia, la documentación legal y el asesoramiento adecuado.
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