Com comprar pis entre particulars sense hipoteca pas a pas
desembre 5, 2025
Comprar pis entre particulars sense hipoteca és una opció cada cop més valorada pels que volen evitar bancs i estalviar en costos financers. Aquest mètode de compravenda directa entre persones permet un major control, negociació personalitzada i, en molts casos, menys tràmits. Tot i això, també implica assumir algunes responsabilitats legals i econòmiques importants.
En aquesta guia completa us expliquem com comprar un habitatge entre particulars sense hipoteca, els passos a seguir, les despeses associades i quins límits legals has de tenir en compte. A més, abordem opcions com comprar una casa a terminis entre particulars, resolem dubtes freqüents i enllacem a recursos clau com ell model contracte compravenda vivenda entre particulars.
Passos clau per comprar una casa a un particular sense intermediaris
Comprar un pis directament a un altre de particular pot semblar més senzill, però requereix seguir certs passos amb compte per assegurar que l'operació sigui legal, segura i sense complicacions futures. A diferència de comprar amb una immobiliària o banc, aquí el comprador assumeix més responsabilitat quant a la verificació de documents, negociació i compliment dels requisits legals.
A més, encara que es tracti d'una compravenda entre particulars sense hipoteca, és fonamental deixar constància de tot per escrit i formalitzar correctament el procés.
Aquí us expliquem els passos més importants per aconseguir-ho amb èxit:
1. Revisió de limmoble
Aquest pas inicial és clau. Abans de signar qualsevol compromís, assegureu-vos d'examinar amb cura tant l'estat físic com la situació legal de l'habitatge.
Verifica:
- Que no hi ha càrregues, embargaments o hipoteques encara actives (pots comprovar-ho a la nota simple del Registre de la Propietat).
- Que el venedor és el propietari legítim.
- Que lhabitatge no té deutes dIBI, comunitat o subministraments.
També es recomana fer-ne una visita tècnica o arquitectònica si hi ha dubtes sobre l'estructura, les instal·lacions o la conservació.
Aquest pas és fonamental tant si pagaràs al comptat com si optes per comprar habitatge a terminis sense hipoteca.
2. El Contracte d'Arres
Un cop confirmada la situació de l'immoble i acordat el preu, se signa un contracte d'arres. Aquest document privat estableix el compromís de compravenda entre les parts.
Conté:
- Identificació de comprador i venedor.
- Descripció de lhabitatge.
- Preu total acordat.
- Quantitat lliurada en concepte de senyal (arres).
- Data límit per a la signatura de l'escriptura pública.
Aquest contracte pot ser de arres penitencials, confirmatòries o penals, segons el nivell de compromís. És recomanable que sigui redactat per un professional o basat en un model fiable de contracte de compravenda entre particulars.
En el cas de comprar una casa a terminis entre particulars, aquest contracte també pot incloure el calendari de pagaments acordat i les garanties per a ambdues parts. Aquí pots consultar com tributa un préstec entre particulars.
3. L'Escriptura Pública davant de Notari
- L'últim pas és elevar l'acord a escriptura pública davant de notari. És obligatori per registrar l'habitatge al teu nom al Registre de la Propietat.
- En aquesta fase:
- S'hi abonen els impostos corresponents (ITP o IVA).
- Se signen les escriptures davant de notari.
- Es fa el pagament total o, si es va pactar, es formalitza la compravenda amb preu ajornat.
El notari ha de comprovar la identitat de les parts, l'estat registral de l'immoble i que no hi hagi limitacions per a la transmissió. Encara que no hi hagi hipoteca, comprar casa sense hipoteca comporta despeses notarials i registrals que hauràs d'assumir. Consulta aquí quant cobra un notari per una firma.
Es pot comprar una casa a termini entre particulars?
Sí, és totalment possible comprar una casa a terminis entre particulars, sense necessitat de recórrer a bancs o hipoteques tradicionals. Aquest tipus d'operació es coneix com compravenda amb preu ajornat i és una opció legal, sempre que es formalitzi correctament mitjançant un contracte entre ambdues parts.
Aquesta alternativa és especialment útil quan el comprador no té accés a finançament bancari o prefereix evitar-lo, i el venedor està disposat a acceptar pagaments fraccionats en el temps. Tot i que no es tracta d'una hipoteca, sí que implica un acord econòmic seriós i ha de quedar documentat amb totes les garanties.
Cada vegada més persones opten per aquesta via per comprar habitatge a terminis sense hipoteca, ja sigui per manca de finançament, condicions bancàries poc atractives o per confiança mútua entre les parts implicades (com pot passar entre familiars o coneguts).
En els apartats següents expliquem com funciona aquest tipus de compravenda, els seus riscos, garanties i com protegir-se legalment en el procés.
Com funciona la compravenda amb preu ajornat
En aquest tipus dacords:
- Es pacta un primer pagament (entrada).
- La resta es paga en quotes periòdiques.
- Tot ha de quedar reflectit al contracte.
- Podeu incloure clàusules de garantia com a condició resolutòria.
Això permet a compradors sense hipoteca accedir a un habitatge mitjançant pagaments mensuals, el que es coneix com comprar habitatge a terminis sense hipoteca.
Riscos i Garanties
Tot i que no intervé un banc, és vital establir garanties per a les dues parts:
- Garanties per al venedor: condició resolutòria en cas d'impagament.
- Garanties per al comprador: que l'habitatge no tingui càrregues ocultes.
Es recomana l'assessorament legal per redactar un model contracte compravenda habitatge entre particulars sòlid i equilibrat.
Despeses i impostos: quant costa escripturar una casa sense hipoteca?
Encara que al comprar casa sense hipoteca t'estalvies els costos associats al finançament bancari (com la taxació, comissions d'obertura o assegurances obligatòries), sí que hauràs d'assumir altres despeses importants relacionats amb l'escriptura pública i la transmissió de la propietat.
Aquestes despeses són les mateixes que en una compravenda habitual, amb la diferència que no intervé el banc. A continuació, us detallem els principals:
Impostos obligatoris: ITP vs IVA
Els impostos són el cost més significatiu a l'hora d'escriure un habitatge. El tipus impositiu dependrà de si compres un habitatge nou o de segona mà:
- Habitatge de segona mà: hauràs de pagar el Impost de Transmissions Patrimonials (ITP), que sol oscil·lar entre el 6% i el 10% del preu de compravenda. La quantitat exacta depèn de la comunitat autònoma on es trobe limmoble.
- Habitatge nou (directament de promotor o constructora): aquí es paga el IVA, que és del 10%, ia més el Impost d'actes jurídics documentats (AJD), que pot variar entre 0,5% i 1,5% segons la regió.
Exemple pràctic:
Si compres una casa de segona mà de 100.000€, i l'ITP a la teva comunitat és del 8%, pagaràs 8.000€ només en impostos.
Quants diners necessito per comprar una casa de 100.000 euros?
Les despeses totals aproximades per a un habitatge de 100.000 € sense hipoteca són:
- Impostos (ITP 8%): 8.000 €
- Notaria: 600 € – 900 €
- Registre de la Propietat: 400 € – 500 €
- Gestoria (opcional): 300 € – 400 €
Total estimat: entre 9.300€ i 9.800€.
Consulta aquest article per saber quant cobra un notari per una firma.
Límits legals dels diners en efectiu
En una compravenda entre particulars, especialment si es fa sense hipoteca o al comptat, és comú preguntar-se si es pot pagar tot en efectiu. Tot i això, la legislació espanyola imposa límits estrictes a l'ús de diners en efectiu en operacions econòmiques per combatre el frau fiscal i el blanqueig de capitals.
Quants diners es poden pagar en efectiu a la compra d'una casa?
Segons la normativa vigent a Espanya:
- El límit legal per a pagaments en efectiu és de 1.000 € quan una de les parts actua com a empresari o professional.
- Entre particulars, el límit puja a 2.500 €.
Qualsevol pagament superior s'ha de fer mitjançant transferència bancària, xec nominatiu o altre mitjà que deixi rastre. Superar aquests límits pot comportar multes del 25% de limport pagat.
Preguntes freqüents
Els principals requisits per comprar un pis entre particulars són:
– Tenir capacitat legal per contractar.
– DNI/NIE vigent.
– Acord entre les dues parts sobre el preu.
– Signatura de contracte d'arres (opcional).
– Formalització d'escriptura pública.
- Pagament dimpostos corresponents.
Si estàs considerant els passos per comprar una casa a un particular amb hipoteca encara vigent, hauràs d'assegurar-te que el venedor la cancel·li o acordi la subrogació si és possible.
Sí, comprar casa al comptat és segur sempre que es facin els tràmits de forma correcta i amb assessoria professional. S'eviten interessos bancaris i s'escurça el procés, però és imprescindible:
– Verificar la propietat de limmoble.
– Signar contracte davant de notari.
– Justificar l'origen dels fons si l'import és elevat.
A més, evita pagaments en efectiu fora dels límits legals per prevenir sancions.
Si el venedor té una hipoteca activa, hi ha tres escenaris possibles:
1. Cancel·lació prèvia: El venedor liquida la hipoteca abans de la venda.
2. Cancel·lació simultània: Es realitza amb la signatura de la compravenda, i es paga directament al banc.
3. Subrogació: El comprador assumeix la hipoteca existent (menys freqüent entre particulars).
Sempre convé revisar la nota simple i pactar les condicions clares al contracte.
Comprar una casa entre particulars sense hipoteca és una via cada cop més habitual i viable, especialment quan es disposa del capital necessari o quan s'acorden pagaments ajornats. L'important és seguir els passos adequats, garantir la legalitat del procés i entendre'ls despeses i impostos per comprar casa sense hipoteca.
També pots considerar si et convé més una hipoteca o un préstec personal. Et recomanem llegir aquest article: hipoteca o préstec personal: què em convé?
Ja sigui que triïs pagar al comptat o comprar una casa a terminis entre particulars, recorda que la clau és la transparència, la documentació legal i l'assessorament adequat.
També podeu llegir:
Necessites ajuda per comprar casa teva? Demana el teu préstec personal
Obtingues-ho avui amb AvaFin